公寓大廈社區法拍屋，注意管理費欠繳問題

公寓大廈社區法拍屋，注意管理費欠繳問題

北區房屋不動產理財研究室  王恭棋

近年來，購屋人對於房地產的知識大開，也漸漸懂得依據相關法規維護自己權益，此一情況於公寓大廈管理條例的立法實施後，更為明顯。唯以一般民眾依賴管理委員會的功能者，多過於自我出頭以確保權益者，但有時候管理負責人對於公寓大廈管理條例的相關內容亦不甚瞭然，乃有以似是而非的觀念，反而耽誤時效，影響了公寓大廈社區的區分所有權人權益。若在區分所有建物已被查封拍賣的情況下，所牽涉的法律關係將更多；對於法拍屋的投資人而言，在標購法拍屋時，也有可能因為該標的積欠公寓大廈管理委員會的公基金或管理費過鉅，因而使得成本暴增，不符原擬投標的經濟效益，因此不得不慎重評估之。

區分所有建物積欠管理費，管委會處分之權源

公寓大廈管理條例賦與管理委員會或管理負責人，對於積欠管理費或管理公積金，有代全體區分所有權人求償的權利。舉例言之，部分區分所有權人因財務問題而積欠管理費達一定程度時，管理委員會受全體住戶及區分所有權人之託付，得依公寓大廈管理條例第21條及22條之規定處理其區分所有建物，唯管理委員會可能因對於法院之強制執行及拍賣程序等相關的規定，不是十分熟稔，結果區分所有建物已經拍定，卻仍不能回收原區分所有權人所積欠之管理費或公基金；此時若該區分所有建物的拍定人，若也未事先瞭解相關可能產生的欠費問題，雙方在面對此一問題時，若有一方或雙方均不懂相關法令的規定時，也可能會發生爭議衝突，徒增困擾。

按區分所有權人積欠管理費或公共基金，經催繳未果，依公寓大廈管理條例第22條的規定，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有建物及其基地所有權應有部分；於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。此一規定賦予管委會得向法院訴請強制執行，或必要時聲請拍賣區分所有建物的功能，並得以拍賣所得價金扣抵其欠繳之管理費。又，同條例22條第三項亦規定，前項拍賣所得，除其他法律另有規定外，於積欠本條例應分擔之費用，其受償順序與第一順位抵押權同。

前述所謂「受償順序與第一順位抵押權同」之意義，乃是指當拍賣物經公開標售後所得之價金，管委會得以與第一順位抵押權人同時獲得清償，此於拍賣所得之價金總額超過第一順位底押權與積欠管理費之和時，應無疑問，均可獲得足額之清償，但在不足額時，則兩者均有相同之優先受清償的權利，則兩者可按比例原則分配之意。

分配不足數之權益保障

前述公寓大廈管理條例的規定，固然使得管理委員會的功能得到伸張，但，管理負責人或管理委員會是否即可據以認定：「法拍屋必需先完納管理費，始得將拍賣物過戶與拍定人，或管理委員會得以拍定人未完納管理費，而拒絕拍定人點交接收法拍屋？」又，就拍定價金分配後，仍不足以完全清償全部積欠之管理費或公基金，剩餘不足部份管理委員會得否向拍定人求償？茲說明如下：

一、法院於拍賣公告所揭示之資訊中，已列載此管理費或公基金之請求權，則管委會即得以參予分配區分所有建物經拍賣所得之價金，此在前段已然說明。

二、拍賣公告若亦載明：「區分所有建物之原所有權人所積欠之全部管理費，由拍定人自負其責」或其他類似之內容時，即便因最終之拍定價不足全部欠費之分配，其不足之部份，管理委員會亦得向拍定人「請求」支付其不足數。

三、拍定人是否取得法拍屋之完整權利，端視有無權利移轉證明而定，於有前款的情形時，管理委員會僅得就拍定價額分配不足數，對拍定人有請求權而已，且於拍定人拒絕為給付時，始得就此向法院另案起訴之，不得以其未完納管理費或公基金而拒絕拍定人進駐使用。

四、故只要法拍屋的拍定人，於完納拍定價額後，或拍定價額不足抵繳土地稅負而經拍定人補足後，於前述「拍定價不足全部所積欠之管理費分配」的情形下，並不影響法院開具權利移轉證明與拍定人，亦即不影響拍定人辦理移轉過戶登記。

五、又於拍定價額經分配後不足部份，法院仍將發給債權人「債權證明」，以證明其仍有債權，便於向債務人之其他財產求償之用。此時，公寓大廈管理費欠費不足部份，管理委員會仍可向原區分所有權人的其他財產追討，而非向拍定人要求，避免糾紛。

是以，如果拍定價不足以支付全部欠稅、第一順位抵押權及積欠之管理費時，則除各項不動產欠稅應優先清償外，僅得就剩餘款項由第一順位抵押權及所積欠之管理費按比例原則分配之。而法院之權利移轉證明不因尚有分配不足之管理費，而不為開立予拍定人，使其得以據以辦理過戶登記。因此，拍定人取得法拍屋之完整權利，以法院有無開立權利移轉證明為條件，公寓大廈管理委員會無權阻止拍定人為過戶登記及行使遷入使用的權利。

催討程序須完整，權益請求乃完善

從上列的說明可以知道，公寓大廈之管理委員會或管理負責人，應經依法提起強制執行或主張請求權，若拍定人未完納拍定價及欠稅，則法院將不會開具權利移轉證明，自無得辦理過戶登記，管理委員會亦得拒絕拍定人辦理遷入；拍定人於未取得完全之權利前，亦不得主張遷入使用區分所有建物。

從公寓大廈管理條例有關的規定來看，管理委員會在經過下列手續後，即可為全體區分所有權人的權益，將原區分所有權人所積欠之公基金或管理費的大部分收齊：

一、經定相當期間之催告欠費繳收未果；

二、經全體區分所有權人會議決議，訴請法院取得支付命令，令其繳納仍未果；

三、再訴請法院命其出讓區分所有建物及其基地部分；

四、三個月內不自行出讓並完成移轉登記，得聲請法院拍賣之；

五、依法院拍賣所得之價金，與第一順位抵押權同順序受清償。

通常在以上手續尚未完成前，一般區分所有權人所積欠之費用應早已完納。但若該區分所有權人已因其他債務或原因，無法克盡其義務時，則管理委員會必得完成以上全部的程序，方有機會獲得其所積欠費用之清償。唯以實務上，完成以上手續時，可能欠費之區分所有建物已為其他債權人先行查封，並進入拍賣程序，則管理委員會或其負責人應即向法院請求，將區分所有權人所積欠之管理費，列為拍賣物所賣得價金之請求權範圍，始可確保全體區分所有權人之權益。而此一動作即最易為管理委員會所忽略者，一旦耽誤時機，最終可能連參與分配的權利都將錯失，應特別注意。

對於法拍屋之投資人來說，應於標購前熟知拍賣公告上之所有的規定，若拍賣標的所積欠的管理費過鉅，且訂有由拍定人自負其責時，則將影響法拍屋的取得成本，此為法拍屋投資人應注意的問題。因為一般投資人或許以為管委會之欠費微不足道，可以輕易解決，所以除了政府稅費以外，不會產生重大影響。但實際上，管理費或公基金之積欠可能高達數十萬之譜，亦可能使得所標購之法拍屋成本大增，非但不比正常屋來得便宜，反而新增處理處分上的麻煩，可就是得不償失了。

註一：公寓大廈管理條例相關規定

◎第21條：區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。

◎第22條 住戶有下列情形之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離：

一、積欠依本條例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達區分所有權總價百分之一者。

二、違反本條例規定經依第四十九條第一項第一款至第四款規定處以罰鍰後，仍不改善或續犯者。

三、其他違反法令或規約情節重大者。

前項之住戶如為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分；於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。

前項拍賣所得，除其他法律另有規定外，於積欠本條例應分擔之費用，其受償順序與第一順位抵押權同。

註二：土地稅法於法拍時之相關規定

◎第51條第二項：

經法院拍賣之土地，依第三十條第一項第五款但書規定審定之移轉現值核定其土地增值稅者，如拍定價額不足扣繳土地增值稅時，拍賣法院應俟拍定人代為繳清差額後，再行發給權利移轉證書。

本文轉載自：http://www.tom.com.tw/kate/property/123/2.htm